La loi ELAN au secours des copropriétés face à leurs mauvais payeurs.

La loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) est promulguée. https://bit.ly/2P6T3dU

Si certaines de ses dispositions ont déjà fait grand bruit, d’autres plus discrètes améliorent incontestablement le sort des copropriétés face à leurs mauvais payeurs.

En effet, en matière de recouvrement de charges de copropriété ; la loi du 13 décembre 2000 (N°2000-1208) dite loi SRU avait institué un article 19-2 au sein de la loi du 10 juillet 1965 n° 65-557.

La procédure de recouvrement de charges accélérée ainsi créée permettait au syndicat des copropriétaires d’adresser une mise en demeure au copropriétaire défaillant dans le paiement de ses charges courantes.

A défaut de régularisation dudit appel dans le délai de trente jours suivant la date de mise en demeure, l’ensemble des appels de charges dues au titre du budget prévisionnel devenait alors exigible.

Il incombait alors au syndicat des copropriétaires de saisir le Président du Tribunal de Grande Instance, statuant comme en matière de référé, afin d’obtention d’un titre exécutoire à l’encontre du copropriétaire défaillant.

Ainsi, s’agissant d’une ordonnance rendue sur le fondement de l’article 492-1 du Code de procédure civile, dont les effets sont similaires aux décisions obtenues au fond, il était possible d’engager sans attendre une saisie immobilière sur les lots du mauvais payeur, dès lors que l’assemblée générale avait donné pouvoir au syndic de ce faire.

Cependant, cette procédure ne permettant d’obtenir un titre exécutoire qu’au titre des charges votées du budget prévisionnel non encore approuvé, l’ensemble de l’arriéré des charges dues au titre des exercices précédents était ainsi exclu.

Afin d’accélérer le recouvrement, certains syndicats des copropriétaires étaient donc tentés d’initier une procédure de saisie immobilière en vertu du titre exécutoire ainsi obtenu afin de faire face à certains débiteurs particulièrement récalcitrants, sans s’encombrer d’une longue et fastidieuse procédure initiée au fond.

Il était fréquent d’observer un règlement des causes du commandement valant saisie immobilière et des frais à la barre du tribunal, alors que l’arriéré de charges dues au titre des exercices précédents explosait, dès lors que le créancier poursuivant ne disposait pas d’un titre exécutoire au titre de ces impayés. L’intérêt de cette procédure était donc assez limité.

La loi ELAN vient renforcer l’efficacité de cette procédure.

Son article 210 modifie ainsi l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. »

Dès lors, si un copropriétaire omet de régler un appel de fonds dans les trente jours suivant la réception de la mise en demeure, le syndicat des copropriétaires sera bienfondé à solliciter devant le Président du Tribunal de Grande Instance, statuant comme en matière de référé, sa condamnation au paiement de l’ensemble de l’arriéré des charges de copropriété et des appels provisionnels à intervenir.

Ainsi, par une seule et même procédure, le syndicat pourra obtenir un titre exécutoire sur l’ensemble de l’arriéré en quelques semaines contrairement aux longs délais imposés au fond devant les juridictions.

Dans l’hypothèse, où le copropriétaire ne régulariserait pas immédiatement sa situation, le syndicat des copropriétaires pourra ainsi engager la saisie immobilière de ses lots et la mener à son terme, à la faveur du titre exécutoire ainsi obtenu portant condamnation de l’ensemble des dettes du copropriétaire récalcitrant, sauf pour ce dernier à apurer en cours de procédure l’ensemble de ses dettes vis-à-vis de la copropriété et le paiement de l’intégralité des frais de procédure.

Cette modification de l’article 1-2 de la loi du 10 juillet 1965 devrait permettre une réelle avancée dans le recouvrement, souvent fastidieux des charges de copropriété.

Par Aude ALEXANDRE LE ROUX

Le 28 novembre 2018

La loi ELAN au secours des copropriétés face à leurs mauvais payeurs.